食堂饭菜真难吃，就没人管管么……保安态度真差，问个事好像欠他钱一样……这些话语你是否觉得似曾相识？说的虽然是别人，可也感觉不自在，因为这些人都是偶们行政管的呀！

行政服务，说白了就是通过各种合作模式，整合供应商资源，为员工提供服务，供应商是具体服务的载体。服务好坏与否，员工是否满意，都是通过他们去呈现。所以管好合作商的重要性不用多说了。

小伙伴都迫不及待想了解如何管好供应商了吧，其实就是“深了解、明标准、重过程、严考核”四步走这么简单。

下面就结合笔者所负责科技园区物业管理的实例和大家进行分享。（科技园区占地面积约42万平方米，建筑面积17万平方米，年物业费约2500万，物业公司约350人，负责园区安全管理，物业修缮与设施设备维护、环境管理、客户服务等）

第一步：深了解，要了解合作商的行业背景、运作模式、利润空间等。

俗话说，打蛇打七寸，搞懂了供应商主要是怎么赚钱的，然后对症下药，想不听话都难啊。

物业行业是一个劳动密集型行业，人工成本占总体成本的八成左右，所以物业公司要想赚钱，主要就在这方面下功夫，如“偷人头”（实到人数少于和业主结算所报人数）、赚差价（物业公司实际支付给员工的钱少于业主支付给物业公司的钱）或不买社保（这种存在极大风险，所以要重点考虑）等情况。

第二步：明标准，把各项服务工作通过标准化作业或体系认证等方式确定下来。

一方面，各类工作要求，都要写下来，不要停留在口头，不然走样很严重，而且出问题也不好追溯（为后面的考核打下基础）；另一方面，不要搞得太复杂，物业行业员工素质较低如清洁工等，写太多也记不住。

如厕所清洁作业，简单来说就是要写明：需要达到的标准（如无异味、无水渍）、工作频次（十五分钟一次）、监督管理责任等。

第三步：重过程，要把控过程关键环节，确保工作过程资料齐备。

很多人的观点是重结果不重过程，只要把事做完，其他什么都可以不管，我不这样认为。过程和结果同样重要，一旦过程失控，很可能结果永远无法达到了，或是存在重大风险。

举个例子，洗外墙属于高空危险作业，对实施单位和人员的资质、现场安全措施的审核是关键控制点，一旦大意出现人员坠落伤害事故，业主也难逃其责。

可以要求物业公司做好各项工作的过程记录工作，如现场工作照片，各类巡检作业表单，事后去检查物业公司是否有按要求落实，可用于事后追责。另外，还需要经常性的检查，这样物业公司也就不敢“偷工减料”了。

第四步：严考核，基于工作标准要求开展，确保服务质量。有了标准要求，合作商还是不听话咋办，那就该考核上场啦。

考核首先是要有明确的标准（基于合同和其他约定、规则），不能仅凭主观意见开展；而且是量化具体的，这样也能让被考核者信服。所以在合同签订时就要考虑后续考核要求及可实施性等问题。

考核还可以采用多种形式，如专业考核、员工满意度考核、员工代表考核各占一定比重，这样就能避免合作商只讨好直接主管而敷衍其他普通员工了。

想管好供应商，提高员工满意度，你也来试试四步走吧！